La Hipoteca Inversa es un préstamo con garantía hipotecaria destinado a Personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda, con la particularidad de que la Persona Mayor no tiene que devolver las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal, sino que la deuda de la Hipoteca Inversa queda aplazada al fallecimiento del contratante.
Para el cálculo de las Rentas, se tendrá en cuenta principalmente el valor de tasación oficial del inmueble, así como la edad y el sexo de los propietarios.
La cuota mensual que cobra el contratante de una Hipoteca Inversa Vitalicia será con carácter vitalicio, es decir, hasta su fallecimiento, ya que simultáneamente a la constitución del Crédito se procede a la contratación de un Seguro de Rentas Vitalicias Diferidas, el cual queda financiado con el propio crédito, con el que se garantiza que a la finalización del crédito se seguirá percibiendo la misma cantidad a través de dicho Seguro. Si el contratante lo desea, puede solicitar un anticipo de capital al inicio de la operación.
La cuota mensual se cobrará hasta la finalización del crédito de la Hipoteca Inversa (este plazo queda establecido por cada Entidad y dependerá de la edad del contratante). Una vez agotado este plazo el beneficiario de la Hipoteca Inversa dejará de recibir la cuota mensual pactada, si bien hay que recordar que la deuda acumulada sólo puede ser exigida al fallecimiento del contratante, aunque se produzca con posterioridad a la finalización del crédito. También se puede solicitar un Anticipo de capital al inicio de la operación.
1- Disponer mensualmente, de por vida o durante el periodo de tiempo elegido, de una cierta cantidad de dinero extra. En cualquier caso, hasta el fallecimiento de los titulares no será exigible la deuda acumulada de la Hipoteca Inversa.
2- Posibilidad de cobrar una cantidad inicial en el momento de la contratación de la Hipoteca Inversa.
3- Mantener la titularidad de la vivienda con la posibilidad de alquilarla, obteniendo de esta manera unos ingresos complementarios adicionales a la cuota mensual que le corresponda con la Hipoteca Inversa.
4- No deberá abonar ningún coste inicial, ya que los gastos de formalización (Notario, Registro de la Propiedad, Seguro de Rentas Vitalicias, etc.), se descontarán directamente del capital total del Crédito Hipotecario.
5- Disfrutar de importantes ventajas fiscales, las rentas percibidas no tienen que declararse en el IRPF (Impuesto de la Renta) por tratarse de disposiciones de un crédito, por lo que no tendrá que pagar nada por ello. Si el titular del crédito sobreviviera al vencimiento del mismo, entrará en juego el Seguro de Rentas Vitalicias, y a partir de ese momento las mensualidades recibidas tendrán exento de tributación en el IRPF el 92% de las percepciones, por lo que el tipo efectivo resultante una vez practicada la correspondiente retención a cuenta del 21% sería del 1,68%.
La deuda que se genera es la suma de los gastos de constitución de la hipoteca, las cuotas recibidas mensualmente y los intereses que el Banco cobra por los mismos. La cancelación se puede realizar anticipadamente, si por ejemplo la Persona Mayor vende la vivienda, pero realmente el Banco solo puede exigir la cancelación 12 meses después del fallecimiento del titular, por lo que serán los herederos, si así lo desean y aceptan la herencia, los que tendrán que pagar la deuda, a través de alguna de las siguientes opciones:
1- Vender la propiedad para con el dinero obtenido cancelar la deuda y disponer los herederos del excedente. La Hipoteca Inversa está ideada para que los herederos cuenten con un margen suficiente.
2- Cancelar directamente la deuda si cuentan con disponibilidad dineraria para ello.
3- Constituir los herederos, una nueva hipoteca por el montante de la deuda acumulada y que irán amortizando mensualmente, ya que se trataría de una hipoteca convencional.
Normativa legal de la Hipoteca Inversa: en la actualidad, el producto de Hipoteca Inversa está regulado en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario y de las Hipotecas Inversas y en la Orden Ministerial EHA/289/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
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